近十几年来，在国内房地产市场的高速发展过程中，物业管理广东深圳专业医疗器材外形工业产品设计虚拟仪器技术在医疗仪器教学中的应用也逐步发展起来，成为房地产企业发展的支撑产业，形成一类新兴的服务行业。
物业管理的服务质量和效果在进一步推动地产类经济发展及建设和谐社会等方面都能起到积极的作用，因此，物业管理的发展趋势受到了人们更多的重视。
作者认为，物业管理就其本质来讲，是以服务产品占领市场的，那么，针对于不同业主的服务产品设计就是物业服务升级的一个必经阶段。
如何根据业主的需求建立一套服务产品设计的流程，是物业管理中的一项重要工作。

　　关键词：物业管理；服务；服务产品设计
　　
　　物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。
所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。
物业管理不仅解决了在房地产使用中所必需的维护工作，而且将地产和物业实现了有效的分级。
随着我国房地产事业的发展和个人物权体系的建立，物业管理越来越受到重视和关注。
而物业管理公司就其本质而言，是一个服务性企业，因此，设计物业服务产品是其服务体系中的一个必要环节，也是物业管理发展不可或缺的一个过程。

　　
　　一、我国物业管理的现状
　　
　　据有关资料显示，目前全国绝大部分城市的房地产已经引进和推广了物业管理。
到目前为止，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。
我国物业管理正处于高速发展阶段，物业管理类型多，涉及各个领域，约11广东深圳专业医疗仪器器材外观工业产品设计用Ｏｆｆｉｃｅ数据库管理医疗器械大类，其中包括多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。
虽然经过二十几年的发展，我国的物业管理水平有了极大的提高，但是相对于房地产的发展以及业主的服务要求，物业管理中还存在着许多问题。

　　1．物业管理模式相对落后。
由于物业管理形成的时间短，在大部分城市才刚刚起步，因此，我国物业服务企业，在资金、技术、人才、管理水平、服务理念等方面业先进的物业管理理念存在较大差距，在面对国外物业产业的竞争中，没有太多优势。

　　2．物业管理难以满足日益成熟的消费市场。
我国的住房制度改革已进入成熟阶段，个人消费者自主买房已成为主流，在住房消费的过程中，物业管理被进一步的推动。
同时，企业和组织的业务外包，也使独立的物业管理成为趋势。
在这样的环境下，各类业主对物业管理条例及法规的理解，对物业服务管理的参与程度，都有了极大的进步。
因此，目前的物业管理在许多方面难以满足各类业主差异化的要求。

　　3．物业市场发育缓慢，竞争机制尚未形成。
物业管理是市场经济的产物，应当按照市场机制的规则要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣广东深圳专业医用器材仪器工业产品设计医疗汰。
但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，一般仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有碍于物业管理市场的培育和发展，而且被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，产权人、使用人的意识不能得到体现。
因此，随着消费者和市场的逐渐成熟，物业管理行业的引入竞争机制会成为趋势。

　　4．没有建立合理有效的物业管理价格体制。
我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但尚未形成物业管理的价格管理体制。
在物业行业管理中没有制定一套物业管理服务收费标准的依据，也没有对于欠费等违约情况的处罚，最主要的是许多物业公司不能根据业主的需要制定服务内容及收费标准，导致业主与其物业企业矛盾的升级。
这样业主和物业公司长期对立，使物业服务质量难以提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。

　　由于这些问题的普遍存在，使得目前物业管理发展受到影响，难以满足业主的需求，也制约了物业管理公司的发展。

　　
　　二、物业管理存在的问题及原因分析
　　
　　我国物业管理的发展还处于起步阶段，由于行业内法律法规的欠缺，物业管理市场运行很不规范，大部分物业公司的内部管理体系尚未形成，各项制度有待完善，专业人才亟待培养。

　　1．物业管理从业者的素质较低，专业人才匮乏。
目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，许多人员来自传统的继承型房产管理或是临时招聘的非专业人员，缺乏创新型物业管理人才和高级管理人才，严重影响了物业管理行业向高水平发展、深层次发展。

　　2．管理服务服务不到位。
由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立完善的行业管理标准。
许多物业公司也没有建立严格的工作职责和考核标准，管理水平不高，服务质量不好，难以满足业主的需要。

　　3．业主委员会组建不及时。
由于产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。
一些城市住宅小区管委会（业主委员会）组建的不及时，有的未按规定程度通过民主选举产生，有的管委会不能代表产权人、使用人的意志，使用发挥的不好。
据调查，到2008年末为止有39.42%的消费者所居住的住宅小区已经成立了管委会；有33.42%消费广东深圳专业飞依诺彩超产品设计公司智慧深圳智能公交者所居住的住宅小区未成立管委会；有27.16%的居住者不知道本住宅小区是否成立了管委会。
其中，成立管委会经过民主选举产生的占63.22%；而未经过民主选举产生的占16.55%；对产生过程“不知道”的为20.23%。

　　4．物业管理立法滞后，法规体系尚未形成。
1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、等行政规章或行业规范。
但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。
因此，消费者的利益无“法”保障。
因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到迅速有效地解决。

　　5．物管企业规模小，难以发挥规模效益。
目前物业管理尚未进行整合，许多物业企业是中小型公司，因此规模效益差，缺乏发展规划等问题。
物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥规模效益,因此，许多企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。
据统计，到2008年底全国实行物业管理的房屋建筑面积131861.76万平方米，而物业管理企业近2万家，从业人员达200万人，平均每个物业管理企业仅管6.59万平方米，其中小的企业仅管理两万多平方米的物业，每个物业管理人员平均只管669.31平方米，可见管理规模之小。

　　这些原因的存在使得物业公司的发展受到制约，也使物业管理进入了困境。
为了使物业管理这一新型管理服务内容健康发展起来，我们必须积极运用服务管理中的核心理论，提高服务水平。

　　
　　三、建立物业管理中服务产品设计体系
　　
　　我国物业管理是一种服务工作，物业管理的从业人员是运用自己的服务，通过服务业主的过程取得企业利润，就是说服务是利润的源泉。
这样，物业公司必须通过提高服务质量来实现利润的增长。
物业公司应当针对业主的需要结合小区的实际情况设计一套服务体系，建立以服务产品的质量和内容为中心的全新的物业服务模式，满足各类业主的不同需要，这个过程就是服务产品的设计过程。

　　1.服务设计的内容。
物业服务的内容是服务设计的基础。
我们通过对服务过程不同类型的分析，可以识别出服务过程中涉及的要素，定位出服务组织同客户之间的关系类型，在物业公司的现实条件下，设计实施更具竞争力的物业服务方式和服务体系，为业主服务，同时为公司的生存和发展提供运营上的保障。

　　2.服务设计的标准和依据。
为了体现服务的整体性和完美性，我们以服务包的形式呈现给顾客。
克里斯蒂・格鲁诺斯在《服务市场营销管理》中认为服务包有两个主要内容，一是主服务，被称为“核心服务”广东深圳专业医疗设备外观工业产品设计互联网医疗何去何从？或“本质服务” ；二是辅助服务或附加服务，通常被称为“外围服务”或“便利性服务”。
针对目前物业服务的发展阶段，物业公司应当着重建设核心服务。
把显性服务制度化、规范化，让业主可以认可服务体系，在核心服务的基础上，加强外围服务的建设，提高服务的增值内容，最终形成完善的服务体系。

　　3．物业产品设计的依据是顾客的需求。
物业公司服务的业主类型很多，必须要把握业主在使用物业服务时追求的是什么。
通过对业主需要的深入调查和详细分析，制定一套多数业主认同的服务体系。
在服务体系规范的制度下，做好内部运行服务管理，这样才能最大程度地满足业主需要，形成进一步发展的基础。

　　4．物业服务产品设计的流程体系。
这套服务体系的开端首先是业主需求分析，运用行业内通用的规则，结合本公司的特点，分析整理出业主需求的大纲。
然后，需求大纲整理成为物业公司的工作规范和流程草案，就是将需求大纲细化。
接着，把草案交给业主委员会审议通过。
通过后就形成了规范地物业管理条例，物业公司要在工作中执行条例。
同时建立起完整的事后管理体系，进一步与业主沟通，及时解决工作中存在的问题。
这就是物业服务产品设计的基本流程体系。

　　随着经济的发展，居民生活水平不断提高，人们对于物业服务的需求越来越显示出差异化，每个人对于服务的要求不同。
物业公司企业应当在深入调查的基础上，按照业主的需求，设计满足业主的要求服务体系，提高服务的效果，打造全新意义的服务质量。

　　
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　　 广东深圳专业静脉显像仪产品设计公司医院医疗器械监管问题及对策研究
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