2005年10月以来的楼市暴涨，令“土地瓶颈”难题再次摆上前台 　　 　　“年初我还发愁房子卖不动，现在我开心得不得了――这两个月楼盘卖得实在太火。
”面对记者，深圳市一位地产开发商不无得意。

　　今年以来特别是进入10月后，房价飙升，炒家追捧，平静了数年的深圳楼市陡然掀起热浪。
据市房地产研究中心调查报告显示，前九个月，深圳房市平均价格猛涨12.18％，一反往年小幅上涨常态；关内（特区内）南山区，关外宝安区、龙岗区的涨幅更高达30％。

　　《财经》采访本地多家开发商和中介机构获知，今年以来深圳全市楼价实际涨幅当在15％左右，并形成豪宅别墅领涨，关内的南山、福田，关外的宝安、龙岗四区点涨带动的炙手行情。

　　一时间，抢购、涨价、售罄的信息纷传，让深圳市民委实感到一番“房荒”危机。
“过去托关系是为了多打一点折扣，现在则是为了能够买到房子。
”深圳某房地产中介的一位负责人感言。

　　深圳市今天这一幕，与去年此时的上海几多相似。
然而2005年以来，为抑制房价过快上涨，中央和地方的调控手段频频出台，深圳市政府也出台了系列政策。
然而，一度高涨的上海楼市业已渐次降温，一向以理性、平稳著称的深圳房价却逆市上扬，原因何在？
　广东深圳专业医用仪器外观工业产品设计中小工业企业工业设计起步策略初探　11月2日，《深圳商报》发表题为“‘房荒’之说不攻自破”的评论员文章，意在稳定人心。
11月11日，深圳市国土房管局发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》（下称《通告》），急颁“四大禁令”遏制炒房；11月15日，又召开新闻发布会，宣布稳定房价的五大措施。

　　然而，政策频出并未消除市场担忧，政府与市场的声音反差反而愈显突出。
对于此轮房价飙升，政府归咎于市场投机和炒作，市场则一致认为土地供给短缺才是根由，政府若不从根本上修正土地供给政策和城市规划，则平抑楼价的任何技术性手段仅能治标，不可治本。
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　　这轮不期而至的涨价风暴中，如何合理调配使用日益稀缺的城市土地资源，正前所未有地考验着深圳市政府。

　　
　　泡沫前兆
　　
　　深圳豪宅自今年国庆后集中面市，抢购者众，价格走高，令舆论惊呼“2005年是深圳的‘豪宅年’”。

　　在豪宅密集的香蜜湖地区，“中旅国际公馆二期”10月面市，价格从前年推出一期时的每平方米9000元暴涨至目前的1.6万元，而首批400余套住宅一周内即卖掉95％；若在以往，相同销售业绩至少需要半年至一年。
价位在3万－6万元/平方米的“香蜜湖一号”别墅区10月底开盘，首推29套别墅，旋即告罄，其中一套400余平方米的别墅售价高达2700万元。

　　买家不问价格，开盘一抢而空的实例比比皆是。
豪宅火爆拉动整个深圳房市攀升。
据深圳世联地产统计，今年10月特区内新开楼盘每平方米均价过万元。
关外的宝安、龙岗两区涨幅同样显著。
先前乏人问津的龙岗“振业城”联排别墅，11月的第一周竟卖出了30多套。

　　二手房价随之上涨。
据国家统计局数据，10月深圳市二手房价同比上涨12.3％，涨幅居全国第二，几近全国70个城市平均涨幅6.6％的两倍，二手房均价已达7000－8000元/平方米。

　　习惯了几年贯一的5％以下的房价年均增长率，今年两位数的房价涨幅，无疑对深圳各层面强有震撼。
有人惊呼，深圳楼市已泛起泡沫，成为“上海第二”；境内外投机资金正滚滚袭击鹏城，未来楼价还将大涨。

　　JP摩根一份研究报告则认为，较之八个月乃至一年前的上海，目前深圳并未出现房地产泡沫，本地居民收入支撑着真实需求。

　　上述“基本面支撑说”广受业界认同。
接受《财经》采访的多方人士都指出，前几年国内其他城市房价猛涨，深圳几乎不涨，而港深经济一体化进程加快，连接香港的西部通道年底即将开通，地铁开通、交通改善，深圳的城市价值正在快速提升。
另外，投资渠道不畅、股市不振，强化了居民投资楼市的意愿；加之居民收入、土地价格连年增长，成为推动房价提升的因素。

　　据统计，近年深圳居民家庭收入年增长率一直在10％左右，地价年增长率约在10％－15％，而房价年增长率仅为2％－3％，直到2004年才达到5％的年增长率。

　　另一方面，“投机说”也颇有市场。
深圳市城市规划设计研究院院长王富海向《财经》表示，今年上半年上海乃至长江三角洲的房地产投机热降温，炒家纷纷另寻突破。
深圳楼市其实已具备诸多上涨潜质，无形中就会成为炒家的新目标。

　　此外，深圳市场上还风传山西煤矿老板的“炒房故事”。
一位不愿透露姓名的房产商向《财经》透露，国家近期整顿各地煤矿，尤以山西为甚，“一些山西煤老板携资金南下深圳，一出手就买几套十几套，我的楼盘也就大卖热卖了。
”
　　深圳市政府也认为，各类炒作是当前深圳市房价持续上涨的重要原因。
为此，国土房管局于11月11日颁布“四大禁令”：第一，认购书必须从国土局网站下载统一文本；第二，商品房项目必须全部即时上网公开销售；第三，新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售；第四，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的二手房。
其矛头所向，直指炒房。

　　 “无风不起浪，炒家之所以能掀起狂澜，根本原因还是土地供应短缺。
”深圳同致行（中国）地产顾问有限公司总裁王波如是说。

　　深圳招商房地产有限公司（下称招商地产）营销中心副总经理严世平也认为，“投机资金并非拉高深圳楼市的主导力量，大量的需求还是来自本地居民的刚性需求，包括一次、二次置业的人群。
”
　　深圳市房地产研究中心对近期销售的几个楼盘的抽查结果显示，持外地手机号码的认购者比例只占10％。
这从某种程度上说明，所谓“外来投机广东深圳专业电刺激产品产品设计公司物流服务产品设计与创新”对市场的影响并不严重。

　　深圳同致行研究中心总监刘海龙向《财经》表示，“目前深圳楼市泡沫虽未形成，但已出现了泡沫征兆。
”房价涨势过猛已引起市场预期的转变，有开发商囤积房源坐地生财，一次购楼十几套的炒家纷纷出现，以往卖不动的楼盘也被疯抢，都是泡沫的前兆。

　　“楼市投机气氛渐浓，如果把控不住，我们很担心重蹈上海的覆辙。
”他说。

　　
　　供需失衡
　　
　　在“基本面支撑说”和“投机说”之外，更多的市场人士已开始探求深圳楼市此轮飙升的深层次缘由。
“只要分析新增商品房供求比例，就足以显示近年深圳商品房供需严重失衡。
”严世平说。

　　深圳市房地产研究中心的统计数据显示，今年上半年，深圳新增商品房供需比为0.68：1，而去年这一比例为0.98：1，2003年为0.88：1；若回溯2002年之前的六七年间，这一比例均大于1。
“这表明，2003年以来商品房的增量缺口日益加大。
”严世平说。

　　他还认为，新增商品房供给不足，与市政府2002年出台的“控制增量、盘活存量，关内土地零供应”的土地政策直接相关。
深圳政府希望借此遏制2002年商品房供给过快的势头，消化前几年过剩的商品住宅，并尽量将开发商手中的存量土地挤压入市。

　　深圳市国土房管局公开数据显示，自2002年下半年，深圳市开始实行三年房地产用地紧缩政策，暂停特区内新批房地产用地；而深圳全市房地产用地新增供给则被控制在每年1平方公里以内。

　　2003年，全市房地产用地实际供应量为1.08平方公里；2004年实际供应量0.98平方公里；2005年，计划新增供应量进一步减至0.8平方公里，分布在关外的宝安、龙岗两区，特区内仍无新的商品房用地供给。

　　在新增土地供给不足的情况下，2002年、2003年，特区内每年消化约2平方公里的存量土地，2004年仅有1.2平方公里存量土地入市。

　　严世平表示：“目前开发商手中能上市的土地存量已经不多，如果没有资金压力，谁也不愿急于出让土地，更希望囤积升值。
”
　　深圳花样年投资发展公司董事总经理潘军就此估算，“政府若每年新增1平方公里的土地供应，按住宅商品房平均容积率为3计算，实际增加住宅量约300万平米；加上发展商手中每年约1平方公里的存量土地入市，总共仅能增加600万平米的住宅供应。
”
　　深圳市房地产研究中心主任王锋在2004年的一份研究报告中指出，今后五到七年，深圳每年住宅商品房需求约为900万―1100万平米。
显然，旺盛的需求对供给造成了压力。

　　与此同时，深圳人口近年来持续增长。
截至2004年，深圳常住人口近600万，实际居住人口则超过1000万。
“每年900万平方米的住宅需求，仅是针对常住人口的保守估计，真正的需求十分庞大。
”刘海龙说。

　　
　　考验政府
　　
　　针对市场日渐强烈的住宅商品房供给不足之吁，政府则一再表示，深圳没有“房荒”，土地也不短缺。

　　“其实，政府也知道近来的房价飙升是由供求矛盾引起，但这种原因不能明说，否则就会加剧抢购。
”严世平说，“政府先从打击炒房入手，下一步必有更多实质性政策出台。
”
　　11月15日，在“四大禁令”出台后仅四天，深圳政府再推五项措施：特区内将适当供应住宅用地，初拟今后每年新增商品房用地1.6平方公里；加快城中村改造步伐，促进市场供应；加大对闲置土地的管理，打击囤积土地行为。
拟征收土地闲置费，甚至收回闲置土地使用权；加强政府公共租赁住房建设；及时公开商品房供应、销售、价格等市场信息，促使广大置业者理性购广东深圳专业数字平板放射成像系统产品设计公司医疗电子：个人保健与医用设备齐发展房。

　　显然，“五项措施”是对政府过往房地产供地政策的一种修正。

　　综观深圳全市，土地面积总计2020广东深圳专业远红外按摩理疗床产品设计公司“慢生活”哲学与产品设计平方公里，其中关内328平方公里，土地开发基本殆尽，只余10平方公里的可开发用地。
土地资源整体短缺，迫使政府历年来持续压缩房地产供地。
对有限的土地资源如何宏观调配，考验着政府对各种利益的取舍和平衡。

　　严世平说：“早在三年前，深圳市房地产研究中心就提出要增加关内土地供应，但未被批准。
而关内土地资源日益紧张，政府首先考虑的是城市经济发展，优先产业用地，其次才是住宅用地。
”
　　潘军也指出，深圳土地整体供应量并不算少，每年均有12平方公里土地推向市场，但其中90％都用于产业用地。

　　2003年，深圳新出让房地产开发用地占土地出让总量的9.3％；去年广东深圳专业医用器材外观工业产品设计综合治理医疗不正之风这一比例降至7.6％，今年仅为6％。
政府在规划中明确指出，要严格控制新增房地产开发用地供应，优先保证发展高新技术产业、现代物流产业、城市基础设施建设的用地需求。

　　较之国内其他大城市，深圳土地匮乏尤为突出，政府无法充分借批地增财税、靠房地产拉动GDP。
囿于有限资源，政府只能靠压缩、节约居住用地，将更多土地投放产业。

　　“但是，伴随经济增长，人口数量和收入都会相应增加，必然会增加对住宅的需广东深圳专业医用产品设备外观工业产品设计许宗衡落马深圳解密求。
目前深圳的住宅配套与经济增长显然不相匹配。
政府的考虑还不够深入。
”潘军说。

　　去年以来，深圳市政府为解决土地供给问题，大力推进两大举措：一是将宝安、龙岗两区的农民整体转为城市居民，从而将两区农村集体所有制土地全部转为国有；二是加快对城中村的改造，集约化使用土地。
两项举措至今仍引起广泛争议，被视为剥夺农民利益之举，且进展颇多曲折。

　　可以见得，在平衡城市整体利益和本地农民利益的问题上，深圳市政府同样不轻松。